不動産オーナーの初めての会社設立

不動産法人設立

不動産を所有されているオーナーの方、不動産投資を行っている投資家の方で、最近ある程度の収益が出てき始め、そろそろ不動産の会社設立を検討されいている方も実は多いのではないでしょうか?

ただし、会社設立のご経験がない方にとっては、会社経営の具体的なイメージがつきずらく、様々な設立方法もあるため難しいテーマと言えます。

そこで、今回は税理士トピックとしてこの「不動産オーナーが検討したい不動産法人化の3つのスキーム」を考えてみたいと思います。

不動産会社の3つの設立スキーム

不動産会社の設立といっても、不動産オーナーの状況、所有している不動産物件の形態、管理方法などによって様々な方式が考えられます。

今回は、不動産法人設立の代表的な3つのスキームをご紹介いたします。具体的には、下記の3つの方式になります。

  1. 管理徴収方式
  2. 転貸方式(サブリース方式)
  3. 所有方式

上記の3つの方式は、設立する法人と不動産オーナーの関係性、物件の所有形態によって分類されています。以下に、簡単な図解をつけて概略を説明します。

 

管理徴収方式

管理徴収方式(管理料徴収方式)とは、これまで通り、土地や建物の所有はオーナーに帰属させ、不動産の管理業務(清掃業務や家賃集金などの管理作業など)のみを設立する会社に委託するスキームになります。

つまり、簡単に言うと、管理業務のみを独立させる形で事業化(法人化)することになります。例えるならば、自分自身で行っている管理業務または外部委託している不動産関係の管理業務を、自ら設立した管理会社に任せるといったところです。当然ながら、他の管理会社に外注する時と同様に、設立法人に対しても適切な外注管理が必要となります。

 

不動産会社

 

転貸方式

転貸方式とは、土地や建物の所有はオーナーのものとしますが、不動産のすべてを一括で法人で借り上げます。いわゆる、サブリースと呼ばれるスキームです。

オーナーは、新たに設立する会社に、一括貸付を行い、設立法人はこの一括借り上げ賃料に利益分を上乗せして賃借人に請求する形となります。この方式も、上記の管理徴収方式と同様に、不動産会社への転貸契約、委託管理等でしっかりと管理していくことが求められます。

 

不動産所有方式

不動産所有方式とは、設立する法人が不動産を直接取得し、法人の資産として管理を行っていく形です。例えば、建物を設立法人が所有し、個人オーナーは土地を所有しているとすると、賃借人からの家賃収入は法人に計上され、土地の使用料を個人オーナーに支払う形になります。

土地、建物ともに、新設する法人に保有させるか、それとも建物だけを法人が保有するのか、各種バリュエーションが考えられます。

 

 

不動産会社の設立メリット

以上、不動産法人の設立スキーム3つを見てきました。次からは、不動産法人のメリットを改めて振り返っておきたい思います。

  1. 所得分散効果の活用
    法人設立動機で昔から一般的と言えるのがこの所得分散効果です。新たに設立する会社に、役員としてご家族などが就任することで、所得の分散効果が期待できます。
    これにより、例えば不動産オーナー自身が賃料収入のすべて丸ごととるよりも、総額としての税額は低減できるというわけです。ただし、法人は社会保険加入がつきますので、社会保険料の負担等も加味して総合的に判断することが求められます。
  2. 法人実効税率と所得税の格差
    国際的な情勢を見ると、法人税率は引き続き引き下げ圧力が強まってくると言えます。一方、個人の所得税や相続税の税率は引きがある傾向は続いていく可能性が大きいと言えます。
    この点から見ると、法人設立して、法人として事業を進めた方が税務面から望ましいケースも出てくると考えられます。合わせて、不動産物件を短期で売却するケースでも、個人として譲渡するよりも、法人として売却することの方がメリットがあるケースも考えられます。
  3. 法人経営による各種節税対策
    会社設立すると、当然ながら他の一般事業会社と同様に法人経営を行います。これに伴い、法人としての事業管理の必要性もでてきますが、それと同時に生命保険や共済加入などの節税策について、個人事業よりもぐっと選択肢の幅が広がります。

上記以外にも様々なメリットがある一方で、デメリットも存在します。

法人設立、運営のコストや手間、社会保険加入義務といった一般的な会社設立のデメリットがある他、不動産法人の場合、所得水準が低いケースや物件売却のケースなど、必ずしも会社の設立がベストとは言えないこともあります。

不動産法人の設立には、総合的な観点から検討を進めていただくことが望まれます。

 

相続税対策としての法人設立

不動産会社の設立により、相続税対策となることもあります。ケースバイケースになります、不動産法人の設立・運営により不動産オーナーの相続財産への加重が減ることが要因となります。また、家族経営の場合の金融資産分散のメリットも享受できる可能性があります。

最近では、相続税の税制改正もあり相続税対策としての法人設立といった視点も重要性が上がってきているのではないかと考えられます。

 

不動産法人設立についてのご相談

以上が、不動産法人に関する税理士トピックでした。いかがでしたか。これから不動産法人の設立を検討されていましたら、一度税理士にご相談ください。不動産申告・不動産法人に豊富な実績のある宮川公認会計士・税理士事務所でも上記の不動産会社の設立支援も行っていますので、お気軽にご相談ください。

 

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